Pesquisa mostra como é caro administrar a Capital

Quanto maior a densidade demográfica de uma cidade, maior é o acesso aos serviços públicos e também mais baratos. Grandes áreas desocupadas entre um bairro e outro, os chamados "vazios urbanos", tornam a cidade cara e impedem, por exemplo, que o serviço de transporte coletivo seja mais eficiente, ou mesmo, que os equipamentos públicos sejam melhor utilizados.

O estudo “Capacidade de Suporte e Densidade Demográfica de Campo Grande” de 2022 da Planurb (Agência Municipal de Planejamento Urbano) revela que a densidade demográfica ideal para a Capital seria de 55 habitantes por hectare. Essa seria a “densidade economicamente aceitável, com maior eficiência na oferta de infraestrutura, vitalidade urbana e eficiência no uso e ocupação de sua área urbana”.

Tabela elaborada pela Faeng (Faculdade de Engenharias, Arquitetura e Urbanismo e Geografia) da UFMS (Universidade Federal de Mato Grosso do Sul) revela que uma densidade de 45 habitantes por hectare é considerada antieconômica por quatro razões principais: os serviços públicos ficam extremamente caros, o transporte público se torna ineficiente; as ruas ficam desertas; e por fim, os equipamentos comunitários acabam subutilizados.

Já em uma densidade demográfica de 100 a 150 habitantes por hectare há o inverso: serviços públicos econômicos; transporte público eficiente; espaços públicos otimizados; e ainda utilização de parques e equipamentos por maior número de pessoas.

No estudo da Planurb, a densidade ideal promove também aumento populacional para 1.941.653, em 2099. Além de “aumentar o quantitativo de pessoas em 882 mil habitantes a mais, maximizando o uso da infraestrutura urbana” e “também prolonga a ocupação deste perímetro urbano, caso não hajam outras necessidades, por mais 80 anos”.

Para o arquiteto e professor aposentado da Faeng, Ângelo Arruda, os vazios urbanos são gargalos para a eficiência das cidades. “Os vazios urbanos são caros para a cidade”, afirma. A saída, segundo ele, seria criar estímulos para que haja maior concentração populacional em determinadas localidades. Entre elas, aumentar a oferta de serviços.

“O bairro que mais cresceu em Campo Grande nos últimos dez anos foi o Nova Lima. Por que? Tem um shopping, a prefeitura arrumou a saída de Cuiabá, com drenagem e asfalto. Assim, quando uma pessoa vai comprar um lote ali, ela vê que existe acesso ao que ela precisa com ônibus, escola, equipamentos de saúde”, enumera o arquiteto.

Medidas como outorga onerosa de alteração do uso do solo ou outorga onerosa do direito de construir, que ocorrem quando o proprietário de um imóvel paga para poder construir, além do que está previsto na legislação de determinada localidade; parcelamento, edificação ou utilização compulsório de lote (quando o Poder Público cobra a construção e cumprimento de função social do imóvel); também são coeficientes de aproveitamento.

Vale ressaltar que levantamento da Faeng em 2016 - o mais recente sobre o tema - indicou que de 793 parcelamentos dos 74 bairros das sete regiões urbanas de Campo Grande, 37,57% são de áreas privadas consideradas vazios urbanos.

Sobre a economia, o estudo da Planurb identificou que o município alcançaria redução de custeio na ordem de 22 bilhões de reais com o preenchimento dos vazios urbanos. “Embora os investimentos nas classes prioritárias sejam elevados em relação à população em geral, o que mais pesa a ocupação do território é a parte de infraestrutura urbana (pavimentação, calçada, esgotamentos sanitários, drenagem, água, energia)”.

IPTU progressivo - Arruda ainda comenta que o problema dos vazios é a especulação imobiliária, que principalmente as grandes incorporadoras mantêm. “Não doa, não troca, não vende, não cede” e passam anos parada e sem uso algum. Para ele, o IPTU progressivo é uma possibilidade nesses casos, ou seja, a cada ano que o bem fica parado, o valor do imposto aumenta.

Segundo o Plano Diretor de Campo Grande, de 2018, todo proprietário de imóvel subutilizados ou não utilizados, considerados vazios urbanos e que não cumpram com a função social da propriedade, “localizados nas Zonas 1, 2 e 3 e no mapa - Anexo 21 desta lei, deverão ser notificados pelo Poder Executivo Municipal para que, em prazo não inferior a 1 (um) ano, a partir do recebimento da notificação, seja protocolado o projeto de loteamento ou de edificação no órgão municipal competente, nos termos da legislação específica”.

Caso isso não ocorra, haverá “majoração da alíquota pelo prazo de 5 (cinco) anos consecutivos” e “caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em 5 (cinco) anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação”.

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