Prefeitura propõe mudanças no IPTU para imóveis em construção e condomínios

A Prefeitura de Campo Grande protocolou na Câmara Municipal o Projeto de Lei Complementar n. 7/2025, que altera o Código Tributário Municipal e redefine pontos centrais da cobrança do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). A proposta, assinada pela prefeita Adriane Lopes (PP), é apresentada como uma atualização técnica e urbanística, mas na prática pode ampliar a arrecadação de forma indireta, atingindo principalmente contribuintes ligados ao setor da construção civil e moradores de condomínios.

Um dos dispositivos mais sensíveis do projeto é a autorização para o lançamento do IPTU sobre imóveis ainda em fase de construção, com base na matrícula individualizada, antes da emissão do habite-se. Isso significa que o imposto poderá ser cobrado como se o imóvel já estivesse pronto para uso, mesmo quando ainda não há condições de habitabilidade.

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Atualmente, a regra é que o IPTU incida sobre a gleba, ou seja, o terreno ainda não subdividido, até que a obra esteja concluída. Caso aprovado, o novo modelo transferirá para os proprietários e incorporadores a obrigação de pagar o tributo antecipadamente, aumentando os custos do empreendimento.

Outro ponto relevante é a criação de uma alíquota transitória para terrenos em loteamentos fechados, classificados pela legislação municipal como categoria L3. Pela proposta, esses imóveis pagarão 1% de IPTU nos três primeiros anos após a individualização das matrículas, com possibilidade de prorrogação única se 60% das obras de infraestrutura obrigatórias forem concluídas.

Encerrado o prazo, a cobrança poderá ser elevada progressivamente até 3,5%, percentual máximo já previsto em lei. Essa medida é considerada polêmica porque os condomínios fechados não recebem serviços públicos como varrição, coleta de lixo e manutenção viária, arcando diretamente com essas despesas, o que poderia acarretar em um desequilíbrio entre o valor pago e o retorno em serviços prestados pelo poder público.

O projeto também define de forma objetiva o que será considerado uma “edificação tributável”, estabelecendo requisitos mínimos como: coeficiente de aproveitamento de ao menos 0,10 da área do terreno, inscrição no Cadastro Imobiliário da Sefaz (Secretaria Municipal da Fazenda) e cumprimento de parâmetros de habitabilidade. O objetivo, segundo a prefeitura, é evitar construções meramente instrumentais criadas apenas para reduzir a cobrança do imposto.

Outro dispositivo prevê que a base de cálculo do IPTU seja atualizada anualmente por ato do Executivo, seguindo parâmetros da Lei n. 5.405/2014. Na prática, a medida abre caminho para reajustes automáticos, sem necessidade de nova autorização legislativa a cada ano, o que reforça a arrecadação municipal.

Na exposição de motivos enviada ao Legislativo, a prefeitura sustenta que a proposta se apoia em fundamentos constitucionais e urbanísticos, como o artigo 156 da Constituição Federal, que concede competência ao município para instituir o IPTU, e o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001), que recomenda o uso de instrumentos fiscais para induzir o aproveitamento adequado do solo urbano.

Entre os argumentos estão a segurança jurídica, por padronizar critérios de edificabilidade; o fomento ao desenvolvimento ordenado, ao estimular a ocupação regular de loteamentos fechados; e o equilíbrio arrecadatório, com prazos limitados para benefícios e a atualização da base de cálculo.

O presidente da Câmara Municipal, vereador Epaminondas Neto, o Papy (PSDB), afirmou que o projeto será amplamente debatido antes de ser votado. Para o dia 29 de agosto, já está marcada uma audiência pública com participação de representantes do Executivo, vereadores, construtores, corretores, incorporadores e demais interessados.
 “Tudo isso precisa ser debatido com calma. A Câmara é o local certo para essa discussão. Vamos dar espaço para todos se manifestarem”, declarou Papy.