Com Selic a 15%, setor imobiliário aposta em flexibilidade para manter vendas

Com a taxa básica de juros ainda em patamares elevados, de 15% ao ano, o setor imobiliário tem apostado em uma postura mais estratégica e adaptável para manter o ritmo de vendas. Isso porque o encarecimento do crédito torna o financiamento mais oneroso e afeta o poder de compra da população.

Conforme informações do Banco Central, a Selic tem sido reajustada desde julho do ano passado, quando estava em 10,50% ao ano. O Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central vai definir ainda esta semana a nova taxa de juros, e a expectativa é de que continue a 15%.

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Segundo pesquisa da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), em parceria com a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), no ano passado, o mercado imobiliário brasileiro registrou crescimento de 11,8% nas vendas de novos imóveis, em comparação ao ano anterior. O levantamento foi realizado com 20 empresas associadas.

O segmento de médio e alto padrão continua com bom desempenho, com as vendas crescendo 23,8%. Os lançamentos expandiram 42% no ano passado.

Em Campo Grande, algumas incorporadoras têm conseguido driblar os obstáculos impostos pela economia. A incorporadora Jooy, por exemplo, ilustra bem esse movimento.

“Os juros mais altos naturalmente geram um pouco mais de cautela no mercado, principalmente entre os clientes mais sensíveis ao crédito. Mas esse impacto tem sido minimizado por nossa capacidade de adaptação. Reforçamos a estratégia de personalização dos negócios, oferecendo alternativas de pagamento que ajudam a driblar o efeito imediato dos juros. Nosso foco tem sido manter o cliente confiante em sua decisão de compra”, pontuou o CEO da empresa, Sebastião Longuinho.

No site da incorporadora, estão sendo anunciados quatro lançamentos e seis empreendimentos já estão em construção.

Ainda de acordo com Sebastião, na prática, foi alterado o modelo de entrada na compra de um novo imóvel, além de usar tecnologia para apurar o comportamento do cliente.

“Fortalecemos nossas parcerias com instituições financeiras, ajustamos nossos modelos de entrada e fluxo de pagamento e ampliamos o uso de inteligência de dados para entender melhor o comportamento do cliente. Além disso, seguimos apostando em produtos com alto valor percebido, o que preserva nossa atratividade mesmo em um cenário mais desafiador”, destacou.

Em entrevista ao Estadão, o sócio-diretor da incorporadora Plaenge, Alexandre Fabian, disse que, por causa dos juros, o repasse dos imóveis tem ficado mais difícil nos últimos meses. “A régua do banco está subindo, e o repasse está ficando mais difícil”, disse.

Diante do cenário, a incorporadora, que atua em Campo Grande, também aumentou o percentual de pagamento até a entrega das chaves. Agora, é preciso quitar de 40% a 50%. Antes, era 30%.

Já a Financial Imobiliária, com 62 anos de atuação no mercado, construiu, ao longo das décadas, uma estratégia diferente: eliminou a dependência do crédito bancário e adotou o financiamento direto ao comprador.

O diretor-executivo, Tiago Nantes, explica que, ao longo dessas seis décadas, a empresa já passou por vários ciclos econômicos e precisou ir se ajustando.

“A Financial criou um modelo justamente para podermos enfrentar momentos como este. Fomos nos desenvolvendo, aprimorando nosso mecanismo de venda e nossa operação. Trabalhamos com financiamento próprio. O que fomos modulando foi a questão do prazo do financiamento: começamos com venda à vista, depois passamos para 36 meses, 60 meses, 100 meses. Atualmente, trabalhamos na faixa de 180 meses e, em alguns casos, até 200 meses”, pontuou, acrescentando que o único reajuste das parcelas é a atualização monetária.

Essa abordagem reduz os impactos diretos da Selic sobre o financiamento dos clientes, mas não elimina totalmente os efeitos e acaba impactando indiretamente.

Indiretamente, isso influencia o nosso custo para fazer um empreendimento porque restringe o crédito dos fornecedores de materiais e de mão de obra, o que acaba aumentando nossos gastos. A mesma coisa acontece com o cliente, nosso comprador de terreno: quando a taxa de juros está alta, ele também recorre a crédito para cobrir despesas, dívidas ou novos investimentos.

Ainda de acordo com ele, mais preocupante que os juros é a inflação alta. “Para nós, a inflação é uma grande preocupação, porque ela reduz a capacidade de pagamento, e podemos ter uma inadimplência maior”, comentou.

A empresa já negociou mais de 35 mil terrenos em nove cidades de Mato Grosso do Sul, incluindo a Capital, e 220 empreendimentos.

Aluguel – Por outro lado, a procura para alugar casas também tem aumentado. Na visão da vice-presidente do Creci-MS (Conselho Regional de Corretores de Imóveis 14ª Região), Simone Leal, a situação deixa o sonho da casa própria um pouco mais distante e movimenta o setor de aluguéis.

“As taxas mais elevadas acabam encarecendo o custo total do financiamento, o que reduz o poder de compra dos compradores e torna as parcelas mais caras. Com os juros altos e os financiamentos mais caros, a procura por imóveis para alugar tem aumentado. Muitas pessoas que planejavam comprar acabam postergando essa decisão e preferem alugar até que o cenário de crédito fique mais favorável. Ou seja, o mercado de aluguéis acaba aquecido diante desse contexto, criando uma demanda maior por imóveis para aluguel”, analisou.

Segundo o Índice FipeZAP, o valor do aluguel residencial em Campo Grande subiu 0,42% em junho deste ano. No ano, o resultado é positivo, acumulado em 12,69%, e, em 12 meses, de 10,85%.

Entre os bairros mais representativos da cidade, o destaque vai para o Tiradentes, que registrou a maior valorização no período, com aumento de 33,2% no valor do aluguel, agora a R$ 34,20/m². Em seguida, aparecem São Francisco (R$ 35,40/m², alta de 5,4%), Jardim dos Estados (R$ 91,00/m², estável), Pioneiros (R$ 31,60/m², queda de 5,5%), Centro (R$ 29,30/m², sem variação) e Rita Vieira (R$ 26,90/m², também estável).

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