Proposta moderniza lei do uso do solo e código de obras em Campo Grande

A Fapec (Fundação de Apoio à Pesquisa, ao Ensino e à Cultura) já finalizou a revisão e atualização da Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo e Código de Uso de Obras de Campo Grande. As mudanças estão contidas em três minutas de projetos de lei discutidas nesta quinta-feira (31) em audiência pública na Câmara Municipal de Campo Grande.

A ideia da audiência é apresentar o texto e as novidades a representantes das entidades envolvidas e interessadas na discussão, assim como ouvir sugestões dos mesmos. As propostas foram confeccionadas por um grupo técnico contratado pela prefeitura junto à Fapec. A legislação faz o regramento do “uso da cidade”, como sistema viário e loteamento. O documento regula todo o uso do solo do município.

Uma das principais demandas das entidades envolvidas é desburocratização da lei. Segundo o presidente do Secovi (Sindicato da Habitação), Geraldo Paiva, no entanto, é preciso tomar cuidado para que a simplificação não deixe brechas demais.

“É preciso simplificar os processos, não a interpretação da lei. Eu li as minuta e concordo com 90% dela. Só acho que existem alguns pontos que podem dar problema lá na frente. Fico preocupado de ficar subjetivo demais”, disse ele.

Inclusive há menos de uma semana, no último dia 24, engenheiros, arquitetos e urbanistas relataram dezenas de problemas que enfrentam todos os dias para realizar obras na Capital. Nas palavras deles, a legislação é desatualizada, sem clareza, atrasada em relação às outras cidades e burocrática. Os profissionais que dependem da lei para trabalhar reclamaram, ainda, da falta de um canal de comunicação para alteração de documentos exigidos e atendimento para tirar dúvidas nos órgãos que autorizam as obras.

Esses termos estão entre outros 57 tópicos apontados como os maiores problemas na lei e que precisam ser alterados ou corrigidos. Além disso, a lei não segue à risca, como deveria, o PDDUA (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental de Campo Grande). A Fapec teve acesso a esses tópicos e os levou em consideração.

A minuta do projeto da Lei do Código de Obras e Edificações (COE) de Campo Grande tem 43 artigos e substitui uma lei de 1979. Toda a estrutura da lei foi modificada.

Toda a parte de licenciamento, de quais documentos são necessários, bem como alvarás foram alterados. Os prazos de validade dos alvarás também seriam estendidos com a nova lei de 1 ano e meio para 2 anos.

Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo - Já a Louos (Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo) é de 2005 tendo, portanto, 19 anos de vigência.

Na nova proposta os imóveis nas áreas urbanas poderão aplicar disposições específicas, enquanto o uso do solo será classificado em cinco categorias: residencial, comercial, serviços, industrial e especial. As atividades econômicas devem seguir a Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE) e serão isentas de alvarás se consideradas de baixo risco.

Áreas construídas exclusivamente para estacionamento não serão computadas para a classificação de porte dos empreendimentos, exceto em algumas condições específicas.

A nova legislação também estabeleceria diretrizes sobre compatibilidade locacional e instrumentos do PDDUA. A compatibilidade locacional é essencial para a implantação de atividades e empreendimentos, conforme detalhado em anexo específico. No entanto, atividades na Zona Rural, nas Zonas Especiais de Interesse Econômico e na Orla Ferroviária estão dispensadas dessa exigência. Essa informação será incluída na Certidão de Conformidade emitida pelo órgão responsável.

A legislação em discussão também permite que a área permeável que exceder o estipulado pela Zona Ambiental seja contabilizada como área virtual para a taxa de ocupação. Além disso, nas Zonas Especiais de Interesse Social 2 (ZEIS 2), a produção de unidades habitacionais será isenta de Obrigações de Desenvolvimento e Ocupação do Solo (OODC), desde que atenda a um mínimo de 70% do cadastro da Agência Municipal de Habitação e Assuntos Fundiários (AMHASF).

O capítulo VII da nova legislação de Campo Grande introduz importantes instrumentos ambientais com o objetivo de melhorar a qualidade de vida urbana e promover a sustentabilidade. As estratégias incluem ações para otimizar a drenagem urbana e implementar medidas de mitigação e adaptação às mudanças climáticas.

Entre as ações destacadas estão: reuso de água de chuva, jardins de chuva, trincheiras de infiltração, vagas verdes, instalação de placas fotovoltaicas e soluções baseadas na natureza (SbNs).

O texto propõe que para solicitar a alteração de uso por meio de Alvará de Funcionamento, é obrigatória a apresentação da Certidão de Requalificação Imobiliária (CRI). Esta certidão deve comprovar que o empreendimento atende a vários critérios essenciais: Classificação das categorias de uso permitidas na zona ou eixo de adensamento, conforme o PDDUA, compatibilidade locacional, de acordo com as normas estabelecidas, exigências de vagas de estacionamento. E acessibilidade universal.

A nova legislação de Campo Grande também permitiria a transferência ou substituição de alvarás de funcionamento para estabelecimentos já autorizados, desde que a nova atividade ou localização esteja em conformidade com as normas de compatibilidade locacional.

Empreendimentos irregulares poderão ser regularizados apenas por meio de legislação específica, com um intervalo mínimo de cinco anos entre regularizações. Exigências ambientais poderão ser impostas em casos de extrapolação da taxa de ocupação, sem taxas auxiliares.

Já Questões omissas serão analisadas pelo Comitê Técnico de Urbanismo, que dará pareceres para a formalização de Normas Técnicas. O Poder Executivo também regulamentará incentivos ao uso e ocupação do solo nas Zonas Especiais de Interesse Cultural (ZEIC).

Lei do Parcelamento do Solo Urbano - A nova proposta estabelece diretrizes para o parcelamento do solo urbano, permitindo sua realização por meio de loteamento, desmembramento ou urbanização integrada.

O Poder Público Municipal fornecerá a Guia de Diretrizes Urbanísticas (GDU) e a Guia de Diretrizes para Empreendimento em Área Rural (GDR) como etapas iniciais para os seguintes casos: desmembramento de áreas superiores a 2 hectares,  loteamento em áreas urbanas,  loteamento em áreas rurais, urbanização integrada e regularização fundiária em casos de reassentamento de ocupantes em áreas acima de 2 hectares.

No novo modelo, os loteamentos são classificados em diversas categorias: L1 para loteamentos padrão, L2 para habitação de interesse social, L3 para condomínios de lotes, L4 para empreendimentos industriais, L5 para urbanização integrada, L6 para chácaras de recreio em áreas rurais, e L7 para loteamentos fechados em áreas rurais. Essa categorização visa organizar e regularizar o uso do solo na cidade, promovendo um desenvolvimento urbano mais sustentável e direcionado.

O capítulo 2 da proposta estabelece requisitos rigorosos para o parcelamento do solo, que deve estar em conformidade com o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental, conforme a Lei Complementar nº 341/2018.

O parcelamento é proibido em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, a menos que sejam atendidas as diretrizes geotécnicas e que uma solução técnica segura seja apresentada. Além disso, não é permitido em áreas previamente aterradas com materiais nocivos, em terrenos com declividade superior a 30% sem aprovação específica, e em locais propensos a deslizamentos ou inundações, também sujeitas a requisitos técnicos.

A legislação também impede o parcelamento em áreas poluídas, em locais sem acesso a serviços urbanos essenciais, e onde os lotes não estejam de acordo com os padrões legais. Por fim, o parcelamento é vedado em terrenos sem acesso a logradouros públicos oficiais. Essas regras visam garantir a segurança e a viabilidade das ocupações urbanas.

Já o capítulo 3 da legislação define as Áreas de Uso Público no parcelamento do solo, que incluem áreas do sistema viário destinadas à circulação, espaços para a instalação de equipamentos urbanos e comunitários, e áreas verdes urbanas destinadas à recreação e melhoria da qualidade ambiental.

Essas áreas são consideradas de domínio e utilidade públicos, e não podem ser utilizadas para a construção de moradias ou outros fins. Além disso, as áreas de preservação permanente não são contabilizadas no cálculo das áreas de uso público. É obrigatório que essas áreas sejam transferidas ao domínio do Município no momento do registro do loteamento, assegurando assim sua utilização para o bem coletivo e a manutenção do espaço urbano.

A  responsabilidade pela implementação da infraestrutura básica também recairá sobre os empreendedores. Isso inclui a demarcação de lotes, vias e áreas a serem transferidas ao domínio do Município, além da demarcação de áreas não edificáveis e a terraplenagem dos terrenos.

Os empreendedores também devem assegurar a construção de calçadas pavimentadas e acessíveis, além de pontes, obras de contenção, e a arborização das vias e áreas verdes urbanas. Medidas para a recuperação de áreas de preservação permanente e a proteção de nascentes também são obrigatórias. A legislação estimula a criação de áreas permeáveis nas calçadas, desde que não comprometam a circulação, contribuindo assim para um ambiente urbano mais sustentável e acessível.

Por fim, o Poder Público Municipal está autorizado a elaborar um Plano Municipal de Áreas Públicas, com o objetivo de cadastrar e avaliar as áreas públicas municipais, registrando informações sobre aprovações de parcelamentos e suas destinações.

Quando uma área pública gerada por parcelamento ultrapassar 10.000 m², 18% desse espaço deverá ser destinado a projetos de habitação de interesse social. Enquanto a infraestrutura do parcelamento não estiver totalmente implantada, a responsabilidade pela conservação das vias de circulação ficará a cargo do empreendedor, garantindo assim a manutenção das condições adequadas para o uso urbano.

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