Para especialistas, condomínio em hotel é vida no Centro, não "favelão"

Campo Grande é município há 120 anos. Desde os 60 anos, um prédio de 13 andares encravado no Centro vira assunto fácil. Primeiro, no fim dos anos 1960, em plena ditadura, foi a ousadia da obra patrocinada pelo dinheiro da boiada da família Coelho, na cidade do interior do então Mato Grosso gigantesco. Depois, era conhecido por abrigar os visitantes famosos, além das festas e feijoadas de sábado da sociedade local. Em 2001, foi o fechamento, o fim de uma era. Desde então, falar de reabertura do Hotel Campo Grande é levantar fervura sobre o assunto. Aconteceu exatamente isso às vésperas do 26 de Agosto, quando veio a público a proposta da prefeitura de transformar em condomínio popular o edifício de mais de 8 mil metros quadrados.

Termos como “pombal”, “favelão” e “favela vertical” foram muitos citados. Sobram perguntas e críticas ao projeto de uso de R$ 38 milhões, custo estimado para indenizar os donos pela desapropriação do imóvel e fazer as adaptações necessárias, com recursos vindos do governo federal. Em meio à agenda festiva do aniversário, o Campo Grande News recolheu a opinião de especialistas ligados a projetos de urbanismo e, deles, não ouviu uma palavra sequer indicando o risco de “favelização” da estrutura. Conversamos com oito profissionais, com atuação na iniciativa privada, no meio acadêmico, em entidades de classe e também no poder público.

Foi unânime o entendimento de que é, sim, possível implantar o projeto de habitação de interesse social no prédio parado há 18 anos. 

As argumentações sobre como isso pode ser feito foram distintas, mas o mesmo raciocínio entrelaça as opiniões: levar gente para morar no centro da cidade atende a tendência contemporânea de grandes centros, como São Paulo (SP) ou Nova Iorque, a cidade mais populosa dos Estados Unidos. Fazer isso, conforme os profissionais ouvidos, beneficia não apenas os novos moradores, mas também o comércio local, com mais clientes em potencial, e até a segurança, por meio da ocupação de um espaço normalmente vazio, aberto ao que é marginal no período da noite.

Fazer do monte de concreto vazio desde 2001 moradia para famílias de baixa renda ajudaria a combater o que quem estuda e trabalha com urbanismo define como gentrificação. O termo, derivado do inglês, na linguagem popular equivale a conhecida expulsão dos mais pobres de áreas urbanizadas.

Outro pensamento comum é revelado nas análises: o medo de que se estabeleça no coração da cidade uma favela dividida em andares é mais preconceito do que qualquer outra coisa. 

Fácil não é - Um terceiro aspecto desponta dos relatos: a ideia é boa, mas o poder público precisa esclarecer diversos pontos. Para ser colocado em prática, o empreendimento apresenta diversas complexidades, alertam os especialistas, citando entre elas a forma de organização do condomínio popular, os aspectos de atualização do sistema de segurança em um prédio com mais de meio século ou, ainda, a preservação arquitetônica de um edifício projetado, à época, com os conceitos mais modernos da arquitetura, evidenciados no concreto aparente da fachada.

Em resumo: vai ser preciso muito trabalho para fazer nascer o “Menino do Mato”, nome dado ao condomínio popular ainda em projeto, e transformar a homenagem a Manoel de Barros em algo que funcione, de fato, para as famílias e a cidade.

Confira o que pensam os especialistas:

Gustavo Shiota, arquiteto e
urbanista, professor universitário e
conselheiro do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismmo) 

“É muito louvável a iniciativa do prefeito de ocupar as áreas urbanas que são vazias, que estão desocupadas e inutilizadas, o espaço é gigantesco. São quase oito mil m² de construção sem praticamente nenhuma utilização. Trazer famílias e moradias para o centro da cidade sempre foi uma ótima solução, e eu posso trazer exemplos de grandes centros como a própria São Paulo, aqui mais próximo, e até mesmo em grandes centros como Nova Iorque.

Isso fez com que o centro ficasse muito mais vivo e tivesse mais segurança. Afinal, a insegurança é gerada em períodos que não há pessoas circulando e a ideia é de trazer habitações para o centro, em que essas pessoas, além de morar, vão poder trabalhar e ter acesso mais fácil ao trabalho, e inclusive fora do horário de trabalho, ter acesso ao lazer. Então isso vai gerar até uma nova economia na região central, de bares, restaurantes, opções de lazer, enfim. Famílias vão ter crianças, vários espaços que, além de aumentar durante o dia, essa população que vai frequentar com muito mais acesso o comércio central, a gente vai ter um movimento até em outros períodos, que vai melhorar até a segurança da região.

A iniciativa é muito bem vinda, mas uma coisa que a gente tem que ter muito cuidado sempre, é que eu tenho convicção que nós, arquitetos, temos que ficar de olho, tanto o Conselho de Arquitetura como toda a comunidade, para preservar o prédio como um prédio que faz parte da nossa história, da cidade de Campo Grande, e ter o cuidado da segurança desse prédio, como ele vai ser reparado. A gente tem que perceber que as pessoas vão morar nesse espaço e ele é um projeto construído na década de 70.

As questões de segurança mudaram e temos que tomar cuidado com saídas de emergência, por exemplo, atendimento às normas dos bombeiros, que vão sendo atualizadas para melhorar a segurança, e esse prédio com certeza hoje, na situação que está hoje, não atende.

Aumentar o número de pessoas numa região gera outras turbulências que a gente tem quer estar atento também. Por isso esse investimento que o prefeito vem buscar para fazer a aquisição desse espaço e depois a reforma e o reparo, tem que passar por todo esse processo. A cidade, a comunidade e nós arquitetos temos que estar muito atentos pra como vai ser feito isso, se vai ser feito de forma segura, preservando a história que esse hotel já tem nessa cidade, como uma referência arquitetônica da cidade”.

Carlos Carlos Gonçalves Jr.,
arquiteto e urbanista,
integrante do coletivo
Ver a Cidade.

“Ações assim devem ser encorajadas: ocupar imóveis desocupados e vazios que não cumpram sua função social. Além disso, observei que a proposta busca adensar a região central da cidade e isso é benéfico para a cidade como um todo.

É benéfico porque coloca moradores no centro da cidade e isso concorre para uma ocupação e utilização do Centro não somente no horário comercial fazendo com que a região fique mais segura à noite. Mais gente na rua, mais segurança.

É benéfico também porque com pessoas morando no Centro diminuem os deslocamentos bairro-centro, que já causam saturação de automóveis, em horário de pico, nas ruas da região central.

A favelização se dá quando a área carece de infraestrutura urbana (saneamento ambiental, escola, hospital, asfalto, água, energia elétrica, etc), o que, realmente, não ocorre na região central da cidade. A crítica é puramente preconceito, uma vez que a proposta foca em atender as faixas de menores rendas.

Além de tudo, o projeto é uma luz para as questões de uso e ocupação do solo na cidade. Precisa-se debater a função social da propriedade. O grande número de imóveis desocupados faz com que a parcela de menor renda da cidade seja marginalizada, e só consigam moradias na borda da cidade onde carecem de infraestrutura urbana”.

Catiana Sabadin, economista,
Coordenadora da Central
de Projetos Especiais da
prefeitura de Campo Grande

“A ideia de readaptar prédios abandonados na área central para moradia é muito válida. A maioria das capitais do país está fazendo isso. São Paulo está com muito êxito, tanto que o programa do governo federal que deve substituir o 'Minha Casa, Minha Vida' já vem com essa proposta de prédios subutilizados, em imóveis bem localizados. Havia até uma crítica ao programa, porque a conta em função do valor dos imóveis só fecha na periferia da periferia, pois o poder público tem  custo enorme de levar toda a infraestrutura até lá.

Se por na ponta do lápis, quando você fala 'a unidade da Minha Casa, Minha vida é 120 mil reais”, é 120 mil reais para o incorporador que vende, mas para o poder público depois tem que levar iluminação, segurança, coleta de lixo, tem um custo muito grande em função de não ter infraestruturas em função dessas unidades ao longo dos anos tendo sido construídas na periferia.

É préciso fazer o estudo e estruturar esse projeto melhor porque é algo que a gente quer construir com o governo federal, inclusive nessa nova bandeira de trabalhar prédios em áreas bem localizadas, onde estão os empregos e resolve outros dois outros problemas.

Se o cidadão mora perto de onde ele trabalha, ele tem um custo menor de transporte. Isso impacta em termos de investimento do poder público. Essas viabilidades precisam ser construídas porque a gente não tem. Mas é óbvio que a habitação na área central é muito interessante.

Eu não penso que vai virar um favelão. São Paulo está fazendo isso, inclusive esta semana a gente vai para lá ver alguns empreendimentos assim e tem dado super certo. Eles conseguiram reverter o processo de esvaziamento da área com as habitações e é óbvio que é uma habitação de menor renda, a população de maior renda acaba tendo outro perfil de moradia".

Fernando Camilo,
arquiteto e urbanista
e professor universitário

“De fato existe toda a viabilidade para o feito. Entretanto, antes de mais nada é necessário tomar cuidado com estas manifestações de interesse do poder público. Não se pode apresentar um estudo que ainda esteja na dimensão utópica e mobilizar toda essa discussão sem o interesse de fato de produzir uma política de desenvolvimento urbano que resolva nossas reais necessidades de ocupação e habitação na região do centro de Campo Grande.

Nossa história de urbanização demonstra estas sinalizações do poder público visando “convocar” o engajamento do setor imobiliário, que sempre aguarda mediante essas “convocações” o momento oportuno para valorizar seu produto. Ouvimos o discurso acerca de mobilidade urbana tomar conta da agenda dos gestores públicos e a sociedade civil organizada clama por um plano prático que possa ser operacionalizado de fato. Neste sentido é premente a tomada de decisão por uma escala de mobilidade adequada. Vejamos bem, se o menor deslocamento em um território pode e dever ser feito de modo ativo, a modalidade mais indicada seja o deslocamento a pé.

O pensamento inclusivo, de ordem social e econômica, também atende as práticas de mobilidade. Deste modo, evita aquilo que diariamente é invisibilizado por meio de operações de imobilidade social.

Discutir e propor habitação de interesse social nas regiões centrais urbanas é obrigação de uma sociedade que pretende um dia ser eficiente em práticas sustentáveis. De que modo? Façamos uma reflexão: qual é a faixa da população que está hoje utilizando o centro de nossa cidade, lembrando o conceito de que cidade é local de produção e consumo?.

Moradias afastadas do local de trabalho, longos deslocamentos, custo elevado e estrutura precária dos modais de transporte coletivo, dificuldade de acesso aos equipamentos públicos e toda uma infinidade que inviabiliza o custo-cidade e praticamente a maioria dos cidadãos não tem oportunidade de visualizar e discutir.

Neste sentido, toda a viabilidade está contida na proposta de (re)utilização dos edifícios abandonados em nossa cidades, os vazios urbanos, que só fazem contribuir para o aumento do custo-cidade e potencializam a especulação imobiliária.

Com relação ao receio de “favelização”, só posso crer na produção do discurso que encontra eco na fala dos “donos da cidade”, posto que essa proposta de ocupação irá evitar o maior receio dos urbanistas: a potencialização de um processo de gentrificação avassalador na região central. Uma tática assertiva neste momento será produzir de fato habitações de interesse social.

Considerando que a palavra gentrificação não produz nada de bom e do bem, fato que atua na expulsão de uma classe social “inferior” em detrimento de outro “superior” economicamente, um modelo de mobilidade social há muito produzido em nosso país e pelo mundo afora.

Desse modo, a dimensão do desenvolvimento social e econômico pode ser potencializada na região central de Campo Grande valorizando parte da população que há muito tem utilizado o centro da cidade para produzir sua renda e invariavelmente ali deposita seus recursos humanos e econômicos consumindo e produzindo para o setor do comércio de bens e serviços da capital sul-mato-grossense e por vezes é preterida em nossas politicas de planejamento e desenvolvimento urbano”.

Angelo Arruda, arquiteto e
urbanista professor universitário,
autor do livro "Arquitetura
em Campo Grande"

“O empreendimento é viável, totalmente viável, esses Retrofit (nome do projeto do governo federal para reuso de prédios abandonados) que estão acontecendo no Brasil e no mundo, quase cem por cento se localizam em áreas centrais, em reaproveitamento de prédios residenciais antigos ou reaproveitamento de edifícios compatíveis. O hotel na realidade tem várias coisas que são compatíveis, banheiro, estrutura vertical, circulação, cômodos que podem se juntar e virar outros. Ele é muito viável, é uma proposta acertada, inclusive para tentar organizar um pouco mais o que tá sendo investido, tantos milhões de dólares na revitalização do Centro.

Acho eu que tem uma certa histeria e um certo preconceito, seja dos comerciantes, seja dos moradores de outros prédios, que estão argumentando que a revitalização do prédio vai virar um favelão. Também há falta de informação, já que a prefeitura não liberou as informações na sua totalidade. Como é que vai ser o negócio? A prefeitura vai fazer tudo e vai fazer aluguel? Ela vai vender? Quem vai tocar o condomínio, o prédio vai ser de quem? Tem uma série de respostas que precisam ser dadas, para poder todo mundo avaliar.

É viável, é isso que está acontecendo em todos os lugares que eu passo para estudar. A revitalização de áreas centrais passa, absurdamente, pelo retorno da moradia no centro. O centro teve sua vitalidade, no caso de Campo Grande e no caso de todas as cidades, na década de 20 até os anos 40. Era local de moradia, depois por uma opção urbanística de se morar em outros lugares, o centro foi sendo esvaziado, mas veja, o centro de Campo Grande ainda tem inúmeros prédios que poderiam, e deveriam fazer parte dessa estratégia do Retrofit. A área central é dotada de vários serviços, de toda a infraestrutura, e ainda existem vários edifícios residenciais, como o da Associação Comercial, em frente à Praça Ary Coeho.

O edifício (Hotel Campo Grande) tem alguns equívocos do ponto de vista do programa de necessidades. Você vai pesquisar o que está rolando de mais moderno e é uma nova estratégia de morar, que é o coliving: eu tenho um canto onde eu fico, eu durmo, mas eu não tenho cozinha, eu não tenho área de serviço. Eu posso compartilhar a cozinha, eu posso compartilhar a área de serviço no coliving, eu posso ter uma academia, eu posso ter uma sala de televisão com tudo, para eu não ter tudo na minha casa, para eu viver e conviver com as pessoas ao em vez de ficar trancafiado dentro de um cubículo.

Isso tudo com serviços de cultura que pudessem existir na área central, atraindo pessoas de fora do prédio e animando o prédio, e quem mora no prédio. Do segundo andar pra cima não vai escutar barulho nenhum, aquele edifício é completo para diversas coisas

É viável porque a cidade precisa de moradia no centro. A prefeitura gasta, 30, 40, 50 milhões de dólares para beneficiar quem? O comércio, as pessoas, o ar, a qualidade do ar, o paisagismo, a estética? Não. É para melhorar o conjunto do uso do espaço público, e do uso do espaço da cidade. Então, sem ter moradores no centro, a economia da área central, vai dormir às 19h30."

Gogliardo Maragno,
arquiteto e urbanista, 
professor universitário
e autor do livro
"Arquitetura em Campo Grande"

“Se fosse em São Paulo esse projeto até poderia ter alguma polêmica, mas bem menor que em Campo Grande. Em Campo Grande, estamos acostumados com habitação popular em casas ou pequenos blocos, mas não em arranha-céus. É possível e viável? Certamente. Há riscos de degradação? Há sim e precisará de um projeto bem estudado, inclusive quanto ao gerenciamento.

Quanto ao aspecto histórico e icônico, é preciso ponderar que o edifício funcionária melhor como hotel, sua destinação inicial. Mas se esse ciclo se encerrou, é melhor que se encontre outro do que deixar a estrutura fechada e abandonada.

Desconheço a situação fiscal, como impostos atrasados, etc. Mas a principal ponderação deve ser quanto aos benefícios potenciais para a cidade. É preciso dar vida, muita vida ao centro. E isso se consegue com a combinação de trabalho e moradia com uso 24 horas.

Deve haver outros lugares, mas porque não também esse. A memória deve ser preservada, mas não necessariamente o glamour de antigamente. Acho viável, mas também delicado, exigindo estudos e transparência. Espero que a iniciativa do poder público vise o bem coletivo e não vantagens individuais."

Aroldo Figueiró, engenheiro civil,
conselheiro do CREA
(Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia)

“É totalmente viável. Existe um espaço disponível, é central, existem técnicas para provocar um bom assentamento. O Conselho Estadual das Cidades pode ser acionado para compor os critérios de acesso das pessoas, tendo já experimentado várias nuances de públicos, para adentrarem aos programas que existem tanto estaduais quanto municipais, como é o caso das prioridades estipuladas para a partilha dos conjuntos, hoje feitos em público com total clareza, mas obedecendo aos critérios aprovados no Conselho, que por sinal é modelo nacional premiado pela efetiva participação.

Nossa sociedade está representativa no conselho de modos a pensar equilibradamente a forma e os quesitos para implantação. É imprescindível a existência de uma convenção condominial. A gestão pública deve estar presente em um conselho para dirimir posturas e eventos.

Devemos ter um planejamento bem definido para evitar problemas e uma certa rigidez no cumprimento destas posturas pré-definidas. Existem profissionais com larga escala e entidades no exercício de implantações com reconhecimento nacional.

Por fim, não acredito em favelão vertical. Acredito em organização social, lógico que com disciplina e regras bem definidas”.

Regina Maura Lopes Couto Cortez,
arquiteta e urbanista,
professora universitária,
ex-diretora técnica do Planurb
(Instituto de Planejamento
Urbano de Campo Grande)

“Considero essa proposta da prefeitura muito viável, não só do ponto de vista econômico, como do ponto de vista urbanístico. A moradia no centro da cidade é uma é uma das indicações que os urbanistas sempre pensam quando trata de revitalização de centros urbanos. A maioria dos centros urbanos das grandes e médias cidades perdeu vida, se desvitalizou, devido à moradia ter saído dessas áreas.

Essa proposta consta no plano local para zonas especiais de interesse cultural do centro, elaborado em 2008 e 2009, e que virou lei em 2010. O plano local de desenvolvimento já previa essas instalações. Então, acho a proposta bastante viável, corajosa e interessante.

Um ponto positivo é o foco na habitação popular e no público alvo da reocupação desse espaço, ou seja, para trabalhadores no centro, jovens, ou até mesmo idosos que podem voltar para a área, pois isso fomenta ainda mais a volta da vida nos centros das cidades.

Outra questão é que o hotel Campo Grande é um projeto emblemático da nossa cidade, um projeto modernista, com características que vemos em poucos nos prédios atuais, um caráter arquitetônico bastante forte e isso é bem positivo porque qualifica paisagem do centro da cidade. Vemos esse prédio desabitado há tanto tempo, se degradando pelo desuso, o que é muito triste. Por isso a ideia de ocupa-lo e revitalizá-lo é louvável."