Especialista aponta “erros” que têm colocado os condomínios em “pé de guerra”

A paz de morar em um condomínio bem localizado ou cheio de atrativos é ameaçada quando simples questões administrativas viram caso de polícia e até “briga judicial”, como ocorreu no Condomínio Clube Vitalitá, na Vila Margarida. Na Avenida Afonso Pena, o Edifício Dona Neta, já teve até expulsão de síndica. O que faz os problemas corriqueiros chegarem a esse ponto? Especialista em Direito Condominial, o advogado Breno Rodrigues dá dicas de como perceber situações que levam a esse tipo de problema.

Assessoria - A primeira coisa que os moradores devem observar é se a assessoria jurídica do condomínio é a mesma da administradora. Isso não é recomendado, segundo o advogado.

“Se o condomínio tivesse uma assessoria própria talvez não tivesse chegado a esse ponto . É importante ter uma assessoria diferente, porque ela vai apontar se tiver alguma divergência com a administradora. Além disso, nem sempre a assessoria da administradora é especializada e isso faz toda a diferença”, detalha Breno sobre o caso do Vitalitá.

Regras - A segunda dica é observar se a forma como as assembleias estão sendo realizadas seguem exatamente o que está na convenção de condomínio, que é um documento oficial com regras que devem ser seguidas por todos, sujeito às normas da Constituição Federal e o Código Civil para Condomínios.

“No caso do Vitalitá, foi fracionada a prestação de contas para uma assembleia futura e fez-se uma assembleia somente para eleger o síndico. Ele não podia ter feito isso, deveria ser tudo no mesmo dia. Poderia até inverter a pauta, mas fazer no mesmo dia a prestação de contas e a previsão orçamentária. Esse foi o motivo das impugnações. Entendo que foi mal assessorado”, comenta o advogado, referindo-se aos desdobramentos do caso na Justiça.

Procurações - Outra forma de evitar que os síndicos se perpetuem no cargo, o que gera muita revolta, geralmente, é limitar o número de procurações. Ocorre que alguns moradores pegam várias procurações de proprietários de apartamentos que são investidores, ou seja, mantêm o imóvel para alugar. Com dezenas ou centenas de procurações, um morador acaba decidindo o rumo da eleição.

“O certo é os interessados irem votar. Essa gestão derrotada [do Vitalitá] fazia isso, pregava procurações, pegava 50 ou 60. Isso acontece muito, mas pode ser evitado colocando na convenção um limite. Já vi casos em que cada morador pode pegar no máximo duas procurações”, explica o advogado

No último sábado (20), o candidato Marcus Paulo Velozo obteve 273 votos e venceu a eleição no Vitalitá. O síndico que buscava a reeleição, Luiz Fernando Villar, recebeu 125 votos e perdeu. Dessa vez, foi diferente, mas moradores relataram que as procurações ajudaram o antigo síndico a continuar no cargo em eleições anteriores. Apenas uma moradora tinha mais de 100 procurações.

Quem faz o que - O especialista explica que o síndico tem a atribuição de fazer a gestão da área comum , ou seja, cuidar se as áreas, como piscina, sauna, portaria, salão de festas, churrasqueira e outras estão atendendo aos interesses dos moradores.

No caso do Vitalitá, essas áreas eram muitas , pois trata-se de um condomínio clube. No Dona Neta, moradores chegaram a ficar dois dias sem elevador, tendo que subir até 20 andares. Esses e outros problemas de manutenção fizeram o caso repercutir na imprensa no início deste mês.

A administradora do condomínio, por sua vez, prepara e organiza as contas do condomínio, balancetes, detalha tudo que pagou, faz e controle para o síndico, além da gestão de funcionários.

“Oriento sempre o condomínio ter assessoria jurídica especializada, um engenheiro que vai cuidar da inspeção predial, porque o prédio sofre com questões do tempo, sol, neblina e tem que ter manutenções preventivas. Por exemplo, se para decidir algo em assembleia tinha que ter quorum (quantidade mínima obrigatória de membros) de dois terços dos proprietários,  mas aprovou com maioria dos condôminos, tem um vício e o morador que se sentir prejudicado pode buscar meios legais para anular essa assembleia”, exemplifica o advogado.

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