Prefeita veta tentativa da Câmara de liberar obras que violam Plano Diretor

Foram vetadas pela Prefeitura de Campo Grande todas as propostas dos vereadores para alterar lei que organiza a expansão da cidade em uma área intermediária entre a urbana e a rural. A prefeitura elaborou o projeto para “otimizar a ocupação do solo, onde já existe infraestrutura disponível”, mas a Câmara Municipal propôs mudanças que violam o PDDUA (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental) para fazer justamente o contrário e permitir construções longe da área urbana, onde não há serviços como saneamento, segurança, asfalto, entre outros.

Ao sancionar a lei, a prefeita de Campo Grande, Adriane Lopes (PP), informou que a PGM (Procuradoria-Geral do Município) examinou cada uma das quatro emendas aprovadas pelos vereadores e classificou as propostas como retrocesso ambiental e urbanístico.

A Câmara propôs também que a competência para elaboração do TR (Termo de Referência) fosse retirada do CMDU (Conselho Municipal da Cidade) e passasse para a Planurb (Agência Municipal de Meio Ambiente). O TR é o que estabelece parâmetros e critérios para a elaboração do Plano Diretor, uma diretriz que tem que ser seguida por 10 anos pelos prefeitos da cidade.

A proposta para mudar a competência de elaboração do TR acabaria com a democracia na gestão da Capital, na avaliação da PGM. A Planurb também se posicionou contra as mudanças em lei propostas pela Câmara Municipal.

Entenda - Para construir dentro da área urbana além do permitido pelo Coeficiente de Aproveitamento Básico, qualquer construtor precisa pagar a mais por isso, ou seja, tem que conseguir a OODC (Outorga Onerosa do Direito de Construir), que, em outras palavras, é uma permissão concedida pela prefeitura, de acordo com as regras previstas em lei.

Para garantir que a cidade cresça de forma ordenada e que todos os moradores tenham acesso aos serviços básicos, como saneamento básico, saúde e segurança, existe lei que prevê um outro tipo de outorga, ou seja, tem outras regras, mais rígidas, para essa permissão. Essa é a OOAUS/ZEU (Outorga Onerosa de Alteração do Uso do Solo na Zona de Expansão Urbana).

As construtoras não podem construir na Zona de Expansão Urbana de qualquer forma. Elas têm que conseguir junto a Prefeitura essa permissão, seguindo regras para que as casas e condomínios não extrapolem limites previstos na lei e a Prefeitura de Campo Grande seja obrigada a gastar mais, futuramente, investindo em construção de postos de saúde e segurança, entre outros, só para atender moradias muitos distantes da zona urbana.

Na área urbana ainda existem os chamados “vazios urbanos”, que são terrenos vagos, e o Plano Diretor prevê normas para que as construtoras ocupem essas áreas antes de planejarem novos empreendimentos na Zona de Expansão Urbana, uma área intermediária entre a urbana e a rural.

Mudança proposta - A Câmara Municipal propôs mudar um dos requisitos para a ocupação do Zona de Expansão Urbana de “contiguidade ao perímetro urbano delimitado pelo PDDUA” para “contiguidade da malha urbana consolidada ou a ser implementada”.

Dessa forma, as construtoras poderiam desrespeitar o Plano Diretor, construindo em área muito distante da urbana sem serviços básicos e sem projetos para infraestrutura, como água, esgoto e asfalto, por exemplo.

“Tal alteração se encontra em discordância com o art. 16, VIII, do PPDUA, que dispõe sobre a compatibilidade da malha urbana ‘com a malha existente’. A alteração enseja a descontinuidade do traço urbano, possibilitando que sejam implementados parcelamentos distantes das áreas existentes. O que onera a municipalidade com o encargo de implementar novas vias e prejudica a arrecadação de IPTU, já que há possibilidade não se atingir os requisitos de melhoramento urbano elencados no art. 32, §1º, do Código Tributário Municipal, para a cobrança do IPTU”, explicou a Procuradoria-Geral.

Como ficou a lei - Sancionada e publicada no Diogrande (Diário Oficial de Campo Grande), nesta quinta-feira (23), a Lei n. 7.253/2024 prevê que no caso de alteração de uso rural para urbano, de parcelamento modalidade loteamento na ZEU, deverão ser observadas as diretrizes contidas no art. 16 do PDDUA.

Também deverão ser obedecidos os seguintes requisitos básicos para ocupação na ZEU: compatibilização com a hierarquia viária; atendimento à legislação ambiental vigente; quando se tratar de Loteamento Padrão - L1 ou Loteamento de Interesse Social - L2, reserva de área correspondente a 5% da área total de lotes privativos para a implantação de lotes destinados a empreendimentos comerciais e/ou de serviços, com testada mínima de 15 m (quinze metros), que deverão possuir frente para via oficial de maior porte; quando se tratar de Loteamento Fechado - L3, reserva de área correspondente a 1,5% da área total de lotes privativos, exceto as áreas comuns, para a implantação de lotes destinados a empreendimentos comerciais e/ou de serviços, com testada mínima de 15 m (quinze metros), que deverão estar externos aos limites do loteamento e possuir frente para via de maior porte, observando-se a continuidade, desta via, com a malha urbana existente.

A lei também acrescenta o artigo 4º-A à Lei n. 6.795, de 2022: “Art. 4ºA Para a efetivação da urbanização em áreas localizadas na ZEU, o interessado deverá elaborar e protocolar na Planurb Estudo de Impacto de Vizinhança para alteração de uso e urbanização do solo, conforme Termo de Referência específico, disponibilizado no endereço eletrônico: http://www.campogrande.ms.gov.br/planurb.

O estudo de impacto tem que conter "no mínimo: I - adensamento populacional; II - equipamentos públicos; III - uso e ocupação do solo; IV - valorização imobiliária; V - sistema de circulação e transportes, incluindo, entre outros, o sistema viário, tráfego gerado, acessibilidade, estacionamento, carga e descarga, embarque e desembarque, transporte coletivo e individual; VI - ventilação e iluminação; VII - paisagem urbana e patrimônio natural e cultural; VIII - poluição; IX - impacto socioeconômico na população residente ou atuante no entorno; X - definição das medidas mitigadoras dos impactos negativos e intensificadoras dos impactos positivos, as quais deverão ser executadas às expensas do empreendedor; XI - plano de ocupação, conforme diretrizes estabelecidas no art. 16 do PDDUA e no art. 1º desta Lei; XII - demandas por serviços e equipamentos urbanos e/ou comunitários”.

Vetos - Cada um dos vetos da prefeitura, ou seja, os pontos propostos pelos vereadores e rejeitados, ainda passará por votação na Câmara Municipal.

Os vereadores podem votar para manter ou derrubar os vetos. Se mantidos, a lei fica como foi publicada hoje. Se derrubados pela maioria dos vereadores, os vetos perdem efeito e a Câmara Municipal pode promulgar uma lei com as mudanças que eles apresentaram, mesmo tendo sido rejeitadas pela prefeitura.

O vereador Epaminondas Neto, o "Papy" (PSDB) defendeu as emendas durante a votação na Casa de Leis, porque quer a flexibilização das regras de construção fora da zona urbana, e prometeu brigar pela derrubada dos vetos.

O parlamentar afirma que a alteração na lei deixaria o processo menos burocrático para as construtoras, pois seriam aplicadas as mesmas regras de licença da zona urbana, o que iria democratizar o investimento em loteamentos.

Ele defende uma das emenda vetadas para que terrenos de mesma matrícula que ocupem 70% na área urbana e até 30% na zona de expansão, tenham regras unificadas para ocupação, considerando as mais flexíveis.