Estremação: solução prática para conflitos entre condôminos

Considere a seguinte situação: quatro herdeiros recebem uma propriedade rural como herança do pai. No momento do inventário, por diversas razões, optam por não dividir formalmente o imóvel, mantendo-se todos como coproprietários – em regime de condomínio.

Com o tempo, surgem divergências sobre a administração da área. Em comum acordo, decidem realizar uma divisão de fato: constroem cercas, fixam marcos, mas a propriedade continua registrada como indivisa no cartório.

Anos depois, um dos condôminos manifesta interesse em vender sua parte. No entanto, os demais não concordam com a extinção formal do condomínio — etapa essencial para uma venda regular. Essa resistência pode decorrer de limitações financeiras, falta de tempo ou mesmo comodismo.

É nesse tipo de cenário que a estremação extrajudicial surge como uma alternativa viável e eficiente. Trata-se de um procedimento realizado diretamente no cartório, sem necessidade de acionar o Judiciário. Embora nem todos os estados brasileiros permitam a estremação, estima-se que cerca de 80% já a aceitem.

Para que seja possível, alguns requisitos devem ser observados:

• O imóvel deve ser divisível fisicamente (condomínio pro diviso);
• Todos os confrontantes da área – condôminos ou não – devem concordar com a divisão;
• É necessário comprovar posse mansa e pacífica da área a ser estremada por pelo menos cinco anos (podendo somar a posse de antecessores);
• O imóvel precisa estar regularizado, com georreferenciamento (quando rural);
• Apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com ART, com anuência dos vizinhos;
• Respeito à fração mínima de parcelamento do solo;
• Ausência de débitos fiscais e pendências ambientais;
• Inexistência de litígios judiciais sobre a área;
• Em alguns casos, é exigida autorização do INCRA.

Embora envolva certa burocracia, a estremação é uma alternativa altamente recomendável quando não há consenso para extinguir o condomínio ou interesse na aquisição da parte de um dos coproprietários. Também evita os riscos da alienação judicial, que pode levar à venda do imóvel por valores muito inferiores ao de mercado.

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Para mais informações ou orientações sobre o tema, entre em contato com o autor.

Autor: 

Henrique Lima é advogado atuante em defesas pessoas jurídicas e físicas em temas envolvendo direito tributário, administrativo, previdenciário (INSS e RPPS), do trabalho, do consumidor e de família. É mestre em direito pela Universidade de Girona – Espanha e pós-graduado (lato sensu) em direito constitucional, direito do trabalho, civil, consumidor e família. É sócio do escritório Lima & Pegolo Advogados Associados que possui unidades em Curitiba-PR, Campo Grande-MS e São Paulo-SP, mas atende clientes em vários Estados brasileiros.