Como a reforma do Imposto de Renda impacta rendimentos com imóveis?
Mudanças na tributação de aluguéis, fundos imobiliários e ganhos de capital exigem atenção dos investidores e podem influenciar estratégias de longo prazo.
A reforma do Imposto de Renda (IR) voltou ao centro das discussões e deve alterar como os rendimentos obtidos com imóveis, sejam eles físicos ou via fundos de investimento, são tributados no Brasil.
As mudanças, que incluem ajustes nas alíquotas e nas regras de dedução de despesas, prometem influenciar tanto o planejamento patrimonial de pessoas físicas quanto a rentabilidade de carteiras de investimento voltadas ao setor imobiliário.
No caso dos fundos, como o MXRF11, um dos mais conhecidos entre os investidores brasileiros, a nova proposta pode alterar significativamente os cálculos de rentabilidade líquida e exigir mais atenção ao impacto tributário sobre os rendimentos distribuídos.
Essas discussões reacendem o debate sobre como equilibrar retorno, segurança e eficiência fiscal em um ambiente de transformação tributária. Apesar de informativo, este conteúdo não é uma recomendação de investimento.
Tributação sobre aluguéis e ganhos de capital
Entre os pontos mais sensíveis da reforma está a tributação sobre aluguéis recebidos por pessoas físicas. Atualmente, os rendimentos de locação são tributados conforme a tabela progressiva do IR, que vai de 7,5% a 27,5%, dependendo do valor mensal recebido.
Com as mudanças propostas, há tendência de revisão das faixas de isenção e que parte das deduções — como despesas com manutenção ou corretagem — possa ser reduzida ou padronizada, o que afetaria diretamente o valor líquido recebido pelos proprietários.
Outro aspecto relevante diz respeito à tributação sobre ganhos de capital na venda de imóveis. Hoje, a alíquota varia de 15% a 22,5%, conforme o lucro obtido na transação. A proposta da reforma busca simplificar essa cobrança, possivelmente com uma alíquota fixa, mas ainda não há consenso sobre o percentual.
Essa mudança poderia beneficiar investidores que fazem operações menores, mas aumentar a carga para aqueles que realizam grandes lucros com valorização imobiliária. Nesse contexto, especialistas recomendam que os investidores estejam atentos à atualização do valor do imóvel e ao prazo de posse, já que ambos influenciam diretamente o cálculo do ganho de capital tributável.
Impacto em fundos imobiliários (FIIs)
Os Fundos de Investimento Imobiliário, que cresceram de forma expressiva na última década, também estão no radar da reforma. Até então, pessoas físicas que detêm cotas de FIIs, listados na bolsa e com mais de 50 mil cotistas, tinham isenção sobre os rendimentos distribuídos mensalmente.
A nova proposta, entretanto, prevê que essa isenção poderá ser revista a partir de 2026, com a introdução de uma alíquota de 15% sobre esses rendimentos. Para investidores, essa possível mudança exige uma reavaliação do portfólio e do papel dos FIIs em uma estratégia de renda passiva.
Apesar da tributação, os fundos imobiliários ainda podem continuar atrativos por sua liquidez, diversificação e gestão profissional, características que diferenciam o investimento em cotas de fundos da posse direta de imóveis.
Fundos como o MXRF11, por exemplo, têm buscado manter portfólios sólidos e distribuidores de rendimentos consistentes mesmo em cenários de ajustes fiscais, mostrando que uma gestão eficiente pode mitigar parte dos impactos tributários.
Dedução de despesas e incentivos fiscais
Outro ponto em discussão é a revisão das deduções de despesas relacionadas à manutenção de imóveis e à apuração de ganhos de capital. Atualmente, o contribuinte pode descontar gastos com corretagem, reformas e benfeitorias comprovadas, o que reduz o imposto devido na venda.
Caso essas deduções sejam limitadas ou substituídas por uma taxa fixa, o custo fiscal pode aumentar para quem realiza transações com frequência. Há também o debate sobre incentivos fiscais regionais, como investimentos em projetos de habitação popular ou reurbanização, que podem receber benefícios específicos. A continuidade ou reformulação desses incentivos será determinante para o comportamento de investidores institucionais e fundos voltados ao setor.
No campo dos FIIs, a a possibilidade de dedução de despesas operacionais e administrativas segue como um diferencial competitivo relevante, já que permite ao fundo repassar aos cotistas um rendimento mais eficiente, mesmo diante de novas regras tributárias.
Estratégias para manter a rentabilidade
Diante de um cenário de mudanças, a principal recomendação é reforçar o planejamento de longo prazo. A escolha entre investir em imóveis físicos ou em fundos imobiliários deve considerar o perfil de risco, a liquidez desejada e o impacto tributário sobre cada modalidade.
Investidores que priorizam renda recorrente, por exemplo, podem continuar se beneficiando dos FIIs, que, mesmo com tributação, oferecem facilidade de negociação, transparência e gestão especializada. Já aqueles com foco em valorização patrimonial podem avaliar a aquisição direta de imóveis em regiões de potencial crescimento, desde que levem em conta custos de manutenção, vacância e impostos.
A diversificação entre classes de ativos imobiliários, como FIIs de tijolo, FIIs de papel e CRIs pode ajudar a equilibrar rentabilidade e risco em um ambiente de mudanças fiscais.
Comparativo entre imóveis físicos e fundos de investimento
Enquanto o investimento direto em imóveis oferece controle total sobre o ativo, ele também impõe desafios de liquidez, custos de transação e manutenção. Já os fundos imobiliários proporcionam maior flexibilidade e acesso a empreendimentos de grande porte, diluindo riscos e democratizando o investimento no setor. Com a reforma do IR, essa comparação ganha novos contornos.
Embora o imóvel físico ainda seja uma reserva de valor tradicional, os FIIs tendem a manter relevância como instrumento de renda variável, especialmente para quem busca diversificação e praticidade. Independentemente do formato, o investidor precisará acompanhar de perto o desdobramento das novas regras.
A reforma não deve eliminar as oportunidades no mercado imobiliário, mas exigirá mais estratégia, análise e compreensão dos impactos fiscais sobre os retornos. Em um ambiente de ajustes tributários, o conhecimento e o planejamento tornam-se os principais aliados para preservar a rentabilidade e aproveitar as transformações do setor.
(*) Mateus Almeida, analista de SEO (Search Engine Optimization).
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