Flexibilização para loteamentos acende alerta sobre expansão desordenada
Engenheiro aponta risco de crescimento afastado e critica falta de ligação com o Plano Diretor
A lei que flexibiliza regras para aprovação de loteamentos em Campo Grande, conhecida como Habita+CG, entrou em vigor há poucos dias e já provoca reações dentro e fora do setor imobiliário. Se a prefeitura apresenta o programa como forma de acelerar empreendimentos e ampliar o acesso à moradia, moradores e especialistas em planejamento urbano apontam riscos de incentivar o espraiamento da cidade e manter o esvaziamento de áreas consolidadas, como o Centro.
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A Lei Complementar nº 551, conhecida como Habita+CG, que flexibiliza regras para aprovação de loteamentos em Campo Grande, gera preocupações sobre expansão urbana desordenada. Especialistas alertam que a medida pode incentivar o espraiamento da cidade e manter o esvaziamento de áreas consolidadas, como o Centro. A nova legislação permite a venda de lotes antes da conclusão da infraestrutura, mediante garantias financeiras. A Prefeitura defende que o programa trará mais segurança e rapidez na aprovação dos empreendimentos, exigindo infraestrutura completa e contrapartidas sociais, como unidades de saúde e educação.
Um deles é o engenheiro civil Thiago Macinelli, que também preside a associação de moradores do Jardim Veraneio. Para ele, a proposta tem pontos positivos para a economia, mas anda na contramão do Plano Diretor. “Sou a favor de incentivos ao mercado. Eles geram emprego e renda. Mas precisam estar conectados aos objetivos da cidade, e não estão”, afirma.
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Thiago lembra que Campo Grande vem construindo novos imóveis em uma velocidade três vezes maior que o crescimento populacional. “É por isso que certas áreas ficam esvaziadas, geralmente onde os imóveis são mais antigos.”
A principal crítica recai sobre a possibilidade de vender lotes antes de toda a infraestrutura ficar pronta, desde que o empreendedor deixe garantias financeiras. O recurso é comum em outras cidades, mas, segundo Macinelli, pode estimular novos bairros em áreas muito afastadas. “Isso encarece o custo da cidade como um todo. Transporte coletivo, saneamento, manutenção de vias... tudo fica mais caro quando a expansão urbana corre solta.”
Ele cita lotes lançados perto do limite da zona de expansão. “O (Condomínio) Hectares, por exemplo, vai ficar a quatro quilômetros do anel viário. Infraestrutura interna vai ter, mas como os trabalhadores vão chegar até lá? A fase de obras movimenta muita mão de obra e, nesses casos, o custo de deslocamento é sempre empurrado para o poder público”, diz.
Outro ponto levantado é o esvaziamento do Centro. “O Plano Diretor tinha como meta reabilitar a região central. Mas o potencial construtivo dali diminuiu, enquanto o das áreas periféricas aumentou. Se um investidor pode construir quatro vezes a área do terreno no Centro e também quatro vezes no Carandá Bosque, onde ele vai investir? Agora, se o Centro tivesse potencial maior, isso mudaria totalmente o cenário”, afirma.
Para ele, a cidade acaba reforçando um padrão que afasta moradores da região central e concentra novos projetos em áreas cada vez mais afastadas. “No final, essas flexibilizações atendem interesses das incorporadoras, que devem ser considerados, mas com coerência. Não deveríamos esvaziar uma parte da cidade para ocupar outra. Desenvolvimento econômico é importante, mas tem de vir conectado a um planejamento que diminua o custo da cidade e beneficie o coletivo.”
A Prefeitura defende que a Lei Complementar nº 551 traz mais segurança, previsibilidade e rapidez na aprovação dos empreendimentos. Segundo o município, a venda antecipada só será possível se o empreendedor garantir 100% do valor da infraestrutura por meio de seguro, caução ou outras formas aceitas.
O Habita+CG prevê que todo loteamento aprovado entregue moradias com infraestrutura completa, incluindo água, esgoto, energia, iluminação, pavimentação, drenagem, calçadas e arborização. Também determina que, a cada novo empreendimento, o incorporador ofereça contrapartidas como unidades de saúde, educação, lazer ou assistência social, além de ações de qualificação da mão de obra.
Pelo menos 10% das moradias devem ser reservadas a famílias cadastradas na Agência Municipal de Habitação. A lei ainda permite lotes mínimos de 150 metros quadrados e define regras para a doação de áreas públicas proporcionais ao tamanho do projeto, podendo incluir trechos ambientalmente relevantes.
O governo municipal afirma que a população poderá acompanhar os projetos por meio de uma plataforma digital, audiências e conselhos de participação comunitária.
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